КЕЙСЫ


В целях сохранения конфиденциальности информации о клиентах, далее мы не раскрываем всех подробностей кейсов. 

И вместе с тем, аналогичные результаты могут быть получены вами.

Кейс из Сибири

Дано: нежилое помещение, 60,2 м2, г. Иркутск, ул. Розы Люксембург.

Цена победы в торгах: 1 971 000 р.

Цена продажи: 3 200 000 р.

Стоимость за квадратный метр в момент приобретения была для нас достаточно высокая, почти 33 тысячи. При этом помещение текущему хозяину досталось в отличном состоянии, косметический ремонт потребует минимальных вложений. И уже с первого дня можно работать.

При таком удалении от Питера мы приняли решение работать через местного представителя, агента по недвижимости.

Так как торги проходили в последние дни ноября, то снятие арестов ГК «Агентство по страхованию вкладов» проводило с учетом новогодних каникул. В итоге аресты были сняты и право собственности получено практически за неделю до подачи документов на продажу. Поэтому расходов на коммунальные услуги нет.

Что в расходах?

Комиссии при оплате объекта, почтовые расходы, пошлины, нотариус, налоги, работа агента.

Общие допрасходы: 226 170 р.

Прибыль с учетом налогов и расходов: 1 002 830 р.

Срок сделки: 3 месяца.

Доходность в сделке: 45,6%

Доходность в годовых: 182,5%

На фото фасад здания с объектом.

Кейс. Ура, новый кейс по недвижимости с торгов!

Дано: нежилое помещение на цокольном этаже жилого здания, 178,7 м2, г. Череповец, Вологодская область.

Цена победы в торгах: 1 771 000 р.

Цена продажи: 2 690 000 р.

Приятная цена покупки, 10 тысяч за квадрат. За эти деньги в помещении уже был косметический ремонт, поэтому будущему владельцу пришлось потратить значительно меньше сил на ремонт и переоборудование.

Реализация шла при помощи местного агента, времени личного потрачено минимум.

Что в расходах?

Комиссии при оплате объекта, затраты на поездку в Череповец для закрытия сделки, коммуналка, пошлины, налоги, небольшой ремонт (во время владения слегка подтопили жильцы сверху).

Прибыль с учетом налогов и расходов: 710 000 р.

Срок сделки: 9 месяцев.

Доходность в сделке: 40%

Доходность в годовых: 53%

PS На фото — 3D-модель помещения в размерах. Для некоторых своих объектов мы с учениками и партнерами делаем такое. Очень наглядно и удобно как для презентации, так и для будущего владельца.

Очередной кейс по торгам, недвижимость в Питере. 

Дано: квартира, площадь 48 кв.м.; адрес: г.Санкт-Петербург, Ленинский проспект, д.74, корп.3

Цена победы в торгах: 3 100 000 руб.

Цена продажи: 3 600 000 руб.

Не самый простой объект. Расчёт при продаже на местоположение квартиры не оправдался. Пришлось уходить сильно ниже рынка для этого положения.

Дополнительным мелким недостатком стало то, что при не совсем стандартной планировке часть площади можно было считать потерянной.

Мне казалось, что мы это учли при покупке, оказалось — не совсем.

Субъективно — неудачная сделка. Объективно — прибыль есть и существенно выше депозита.

Непросто принимать доходность ниже расчетной, и это главное, с чем надо работать инвестору в эмоциональном плане.

Что в расходах?

Нотариус, комиссии при переводах при оплате объекта, продвижение на площадках типа Авито, пошлина, налоги.

Прибыль с учетом налогов и расходов: 397 795 р.

Срок сделки: чуть меньше 10 месяцев.

Доходность в сделке: 12,8%

Доходность в годовых: 15,4%

Кейс по торгам, только теперь не недвижимость, а ТМЦ (товарно-материальные ценности). 

Дано: ТМЦ в составе — кабельная продукция, металло-короба, причальные тумбы, контейнеры, ангары и так далее, всего 178 позиций в оценке на более чем 20 000 000 рублей.

Цена победы в торгах: 1 865 566 руб. 97 коп.

Цена продажи: более 5 500 000 р.

Основные сложности возникли на этапе оценки. ТМЦ такого характера — товар редкий, основная часть кабельной продукции была выполнена на заказ для работы в рамках энергообеспечения предприятия.

Поэтому пришлось взять некий риск, исходя из минимальной стоимости реализации продукции как лома металла.

Для работы с таким лотом пришлось организовать мини-бизнес: торговлю кабельной продукцией.

В результате из состава лота наибольшую прибыль на вложенный рубль показали не те позиции, на которые мы с учеником рассчитывали, а совсем другие, которые при первоначально оценке мы посчитали исключительно как лом. Например, причальные тумбы.

Что в расходах?

Комиссии при оплате ТМЦ, расходы проезд к объекту, вывоз материалов и хранение, партнерские выплаты реализаторам,  пошлины, налоги.

Прибыль с учетом налогов и расходов: около 3 000 000 р.

Срок сделки: 4 месяца.

Доходность в сделке: около 120%

Доходность в годовых: около 360%

Совсем свежий кейс! Как пирожок из печи

Закрыл сделку сегодня, поэтому делюсь с пылу, с жару!

Дано: офисное помещение, третий этаж здания в центре города Вологда, 519м2.

Цена победы в торгах: 10 011 000 р.

Цена продажи: 17 000 000 р.

В объект входило как само помещение, так и техника и мебель на объекте. Даже 115 трудовых книжек по описи

Большой сложностью стало то, что в Вологде в начале этого года сильно упала недвижимость в цене.

Что в расходах?

Комиссии при оплате объекта, расходы на отправку/получение документов, затраты на поездку в Вологду для закрытия сделки и решения вопросов с управляющей компанией, доверенности, коммуналка, пошлины, налоги, сайт, реклама и маркетинг, партнерские выплаты.

Прибыль с учетом налогов и расходов: 5 013 000 р.

Срок сделки: 1 год.

Доходность в сделке: 50%

Доходность в годовых: 50%

Как-то так)

PS На фото сам объект.

Кейс по жилой недвижимости в Москве с торгов.

Дано: квартира в районе ТТК, ул. Трофимова, д6б, площадь 52,1м2.

Цена победы в торгах: 7 111 000 р.

Цена продажи:  8 700 000 р.

Было несколько сложных моментов.

Первое: после выигрыша на аукционе другой участник подал в суд на КУ с требованием признать его победителем, так как он предложил более высокую цену.

При этом представители участника грубо нарушили правила участия, не подписав поданные от имени своего клиента документы на торгах с помощью ЭЦП. Суд мы выиграли. Поэтому оплата лота произошла не в декабре 2017, когда и произошли торги, а в феврале 2018, то есть всё это время деньги были свободны и использовались в других торгах.

Второе: в июне-июле в Москве проходил Чемпионат Мира по футболу. С одной стороны — продажа застопорилась, с другой — заработали на сдаче объекта в краткосрочную аренду.

Третье: во время продажи недобросовестные агенты в одном из соседних домов использовали bait-and-switch — была якобы квартира бОльшей площади за меньшую цену. В реальности её не было, но покупателю важна не реальная реальность, а реальность Авито.

Что в расходах?

Комиссии при оплате объекта, расходы на мелкий ремонт и мебель, расходы на отправку/получение документов, доверенности, коммуналка, пошлины, налоги, партнерские выплаты.

Прибыль с учетом налогов и расходов: 1,460,585 р.

Срок сделки: 9 месяцев.

Доходность в сделке: 20,5%

Доходность в годовых: 27,5%

PS На фото сам объект.

И снова кейс по недвижимости в Саратове.

Дано: офисное помещение в бизнес-центре, 71.8м2.

Цена победы в торгах: 1 711 000 р.

Цена продажи: 3 000 000 р.

Снова применили стратегию снижения налогооблагаемой базы. Поэтому общие расходы на продажу составили менее 90 000 рублей.

Объект продан компании, соседствующей по этажу. Теперь у них почти целый этаж со своей системой доступа. И они могут программировать в почти секретной обстановке)

Что в расходах?

Как обычно: комиссии при оплате объекта, расходы на отправку/получение документов, затраты на поездку в Саратов, чтобы посмотреть город вообще (так захотел ученик, нравится ему путешествовать). Доверенности, коммуналка, пошлины.

Прибыль с учетом налогов и расходов: 1 200 000 р.

Срок сделки: 1 (!!!) месяц (на самом деле чуть меньше, но тогда доходность будет вообще чудовищной).

Доходность в сделке: 66,7%

Доходность в годовых: 800%

Как тебе доходность и срок? Я в восторге!

PS На фото, если верить интернету — консерватория.

Очередной кейс по недвижимости с цифрами.

Дано: квартира в г. Пушкин, Лениградская область, на торгах.

Цена победы в торгах: 4 125 740 р.

Цена продажи: 6 700 000 р.

По ДКП цифра продажи немного (тссс!) ниже… Сами понимаете, зачем.
Поэтому НДФЛ: 117 000 р.
Дополнительные расходы на сделку: 117 000 р. (просто совпадение)

Что в расходах?

Комиссии при оплате объекта, расходы на отправку/получение документов, судебные издержки на выписку бывших владельцев, которые в квартире не проживали, но регистрацию имели. Доверенности, квартплата, пошлины, Авито.

Прибыль с учетом налогов и расходов: 2 340 000 р.

Срок сделки: 14 месяцев

Доходность в сделке: 53,7%
Доходность в годовых: 46%

На недвижимости сейчас сделать больше 30% годовых почти подвиг!

Мне нравится. А вам?

PS На фото — Пушкин. Там тихо, чисто и красиво. Отличное место для жизни!

Ура! Я очень рад, что у ученика в очередной раз получилось, и я в этом кейсе могу поделиться цифрами)

Всё в рамках закона, с налогами и прочими прибамбасами)))

Дано: квартира в г.Саратов на торгах.

Цена победы в торгах: 2 041 000 р.

Цена продажи: 2 750 000 р.

Нюанс (!ВНИМАНИЕ!): кадастровая стоимость 4 406 765,64 р.

Поэтому НДФЛ от 0.7 кадастра: 135 685,67 р.

Дополнительные расходы на сделку: 18 285 р.

Что в расходах?

Комиссии при оплате объекта, расходы на отправку/получение документов, доверенности, квартплата, пошлины, работа удаленных фрилансеров, Авито.

Прибыль с учетом налогов и расходов: 555 029 р.

Срок сделки: 4 месяца (на самом деле меньше, но для удобства расчетов)

Доходность в сделке: 27%

Доходность в годовых: более 81%

Сделка полностью проведена удаленно, из Санкт-Петербурга, без выезда на место. Через интернет, почту и телефон. Покупатели использовали ипотеку.

Затраты по времени: несколько часов на поиск и анализ лота, пара часов на работу с фрилансерами, 2 часа на нотариуса и немного ожидания в промежутках)))

Мне нравится. А вам?

PS На фото, кстати, Саратов. Выглядит как Сан-Франциско