Какую стратегию можно выстроить, занимаясь торгами банкротов, чтобы стать финансово свободным?
Я уже неоднократно рассказывал в своих статьях и видео, что есть три стратегии при работе как с объектами недвижимости, как и с любыми инвестиционными объектами вообще.
Стратегия первого класса — стратегия спекулятивная.
Это когда вы что-то покупаете, а потом продаете дороже и зарабатываете на этом деньги.
Отмечу, что эта стратегия самая рискованная, но при этом самая доходная. Потому что разовая прибыль почти всегда составляет приличный размер.
Именно такой стратегией пользуются люди, которые запускают бизнес на продажу или строят компанию, чтобы потом акционироваться, и акции в дальнейшем выгодно продать.
Потому что капитализация постоянно растёт-растёт-растёт, и соответственно, цена растёт-растёт-растёт. Разово продали, получили объём денег и этими деньгами управляете дальше.
Риск в том, что цена может упасть на что-то, измениться состояние рынка, очередной кризис прийти. И прибыль будет меньше ожидаемой или вообще не будет.
С торгов банкротов можно купить значительно дешевле рынка, что даёт существенную разницу с рыночной ценой при выгодной продаже.
Второй класс стратегий — стратегия денежного потока.
Когда мы покупаем объект для того, чтобы его только сдавать. Часто это делают на новостройках, покупая квартиры на котловане, а потом сдают их в аренду. При таком подходе, конечно же, всё очень плохо по доходности.
Гораздо выгоднее вложить деньги в какие-то инструменты фондового рынка, которые имеют меньшие риски: в ОФЗ, в облигации корпоративные или акции. И время от времени выходить в деньги, продавая эти акции при росте и выкупая их при падении, оперировать уже деньгами.
А если мы говорим о недвижимости, то это покупка с торгов банкротов какой-то коммерческой недвижимости, которая сдаётся дальше. Малые офисы или торговые помещения до 200 метров. Складские помещения. Да, это хорошо, но я всегда рекомендую ориентироваться на третий класс стратегий.
Это стратегии комбинированные.
Их суть в том, что мы объект недвижимости с торгов покупаем сильно ниже рынка, по хорошей доходности сдаём его в момент владения и продаём по рыночной стоимости спустя какое-то приличное время.
В этом случае вы можете купить себе какое-нибудь складское помещение. Объясню почему складское на примере.
У меня один из учеников владеет помещением ещё с 2016 года.
Он уже не один раз окупил его за это время, потому что тогда купил очень дешево.
Планировал сначала продать, но сдал в аренду. И аренда ему окупает его за это время. И так по вялотекущим запросам люди приезжают, смотрят помещение, но пока еще не купили. Купили бы, было бы отлично! Он бы заработал 100%, а то и больше на вложенный капитал.
Он купил за 500 тыс рублей, а аренда у него 26 тысяч рублей.
Доходность получается чуть более 60% годовых за вычетом всех расходов. Потому что очень дёшево был взят объект, место хорошее, и оно постоянно востребовано.
Другое дело, что в один год 60% годовых, а в другой год может получиться 30% годовых, потому что часть года недвижимость может по каким-то причинам не сдаваться. Средняя доходность где-то 30-37% получается.
Поэтому, чтобы стать по-настоящему финансово свободным, нужно уметь работать либо по одной, либо по всем трем стратегиями.
Подытожим.
Первая — спекулятивная. Наращиваем объём капитала.
Это обычно для всех, кто стартует в недвижимости и торгах банкротов с небольшими деньгами. Спекулятивные сделки позволяют нарастить объём капитала.
Во вторую стратегию нужно переходить через третью стратегию.
В третьей стратегии мы покупаем объекты с торгов. Сдаём их на всё время продажи и потом продаём. Наращивая объём капитала.
Нарастив объём капитала до какого-то предела — недвижимость можете спокойно сдавать, продавая только в крайнем случае. Например, для более выгодной сделки.
Допустим, вы поставили себе цель за 3 года дойти до 100 тысяч рублей ежемесячного дохода с коммерческой недвижимости в аренде. 100 тысяч рублей в месяц — это 1 миллион 200 тысяч рублей в год.
На недвижимости, купленной с торгов, можно получить этот доход имея доходность где-то 30% годовых.
То есть, если вы хотите получать доходность 1 миллион 200 тысяч рублей в год, то вам нужно дойти до 4 миллионов рублей — стоимости объектов в вашем управлении.
Начинаете вы, допустим, с нуля и потихоньку за три года доходите до 4 миллионов рублей, которые вы вытаскивает из последнего объекта.
И вот эти 4 миллиона вы можете уже использовать для того, чтобы иметь несколько объектов или один объект, который вам приносит в среднем порядка «сотки» в месяц.
Эти 100 тысяч рублей дают вам ту самую финансовую независимость или хотя бы небольшую, но уже финансовую свободу, на основании которой вы можете жить там, где вам нравится.
Уйти с работы, если вам она надоела, и заниматься тем, что действительно интересно.
Заниматься управлением объектами, повышать у них капитализацию.
Путешествовать опять же.
Под эти 4 миллиона рублей, которые вложены в объекты, можно вытащить обычно через залоговые кредиты или через ипотеку миллионов 6-7 и продолжать с ними работать уже на спекулятивном рынке дальше.
И при этом продолжая получать 100 тысяч рублей ежемесячного пассивного дохода.
Дальше оперировать уже активами, погашать долги перед банками, на следующих объектах опять же увеличивая эту пирамиду.
Примерно такая история может быть запущена на торгах банкротов.
Несмотря на то, что в эту сторону ломанулось невероятное число новичков, которые дожидаются очень большого дисконта, ожидая крутых машин типа Mercedes, Land Cruiser или Audi за сотни тысяч рублей — чего не бывает уже давно.
При этом, можно действительно нарастить капитал за 1,5-2 года на недвижке или за год выйти на первый миллион самостоятельно, либо на первые три миллиона и более, но самостоятельно без помощи наставника это будет сделать непросто.
