САМЫЕ ВЫГОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПОКУПКИ С ТОРГОВ БАНКРОТОВ
Есть несколько категорий объектов недвижимости, на которые обращаем внимание в первую очередь.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Вне зависимости от населения и названия города, самым лучшим вариантом приобретения с торгов банкротов являются квартиры до 100 кв. метров.
На такие типы квартиры существует одна категория клиентов. Если мы берем квартиры от 100 до 120 кв. метров, то это будет совершенно другая категория. Если больше 150 кв. метров, то это уже третий тип клиентов.
Если мы купили с торгов однокомнатную квартиру, допустим, в 40 кв. метров, то при размещении рекламы, мы можем за 2 месяца получить 1000 кликов, 100 просмотров объявления, 20 реальных визитов.
Квартиру купили. Выставили на продажу. Что дальше? Кто будет заниматься показом?
Но у нас ситуация такая, что мы будем удаленно продавать квартиру, купленную с торгов. И у нас не всегда будет возможность приехать. Да и зачем, если можно всё решить удалённо.
Поэтому бывают такие ситуации, когда лучше не агента взять, а просто человека, который по доброй воле или за деньги готов показывать вашу квартиру.
Лично я не люблю агентов по недвижимости, они зачастую совершенно бестолковые. Как показал опыт, вся их работа сводится к тому, чтобы тупо разместить объявления в интернете и забыть, спокойно пить чай.
Никакой заинтересованности.
Всегда показывают квартиры каждому индивидуально и молча стоят, пока потенциальные покупатели исследуют квартиру. Лучше устраивать массовый показ квартиры сразу всем в один день и в одно время один раз в неделю.
На квартиру в 100 кв. метров в таком же районе одного же города мы получим 300 просмотров, 10 кликов и 1 визит за месяц.
Чем больше площадь, тем на порядок будут уменьшаться показатели с каждым этапом.
Соответственно, квартиры желательно выбирать до 100 кв. метров. Опять же с ремонтом, без ремонта — история не очень интересная в плане того, увеличит ли это посещаемость и продажи. Потому что, если обычно такие квартиры покупают люди из эконом-класса, то потом делают ремонт своими руками или наемными недорогими мини-бригадами.
Поэтому, если ремонта никакого нет (черновая отделка), то продаем, как есть.
Если есть подготовка под чистовой ремонт, то за минимальное количество денег красим эту квартиру в пастельные тона, ставим минимальную мебель, чтобы она выглядела чисто и презентабельно.
Далее фотографируем с помощью профессионального фотографа, выкладываем фото, размещаем объявления и ждем клиентов на просмотр. Денег вкладываем совсем немного исключительно ради картинки. Тогда мы продаём такой объект очень быстро.
ЗЕМЛЯ
Объекты недвижимости и участки земли — это лакомые кусочки, которые хочется приобретать с торгов банкротов. Но как разобраться, что брать, а что пропустить, листая длинные списки лотов с представленными объектами?
Самые выгодные и самые ходовые для продажи — это участки земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). И не просто участки, а с уже подведёнными коммуникациями и которые, в идеале, находятся на небольшом расстоянии от крупных городов.
Например, удачны для покупок ИЖС в пригородах Москвы, Санкт-Петербурга, Самары, Волгограда, Екатеринбурга, Белгорода, Оренбурга и других, где и коммуникации есть, и расположены они недалеко от автомобильных дорог.
Участки земли с торгов мы можем забрать очень дешево. Иногда вы не сможете поверить своим глазам, за какие цены там продается земля. Хочется скупить всё!
Если мы не берем какую-нибудь холодную зиму или очень жаркое лето, то реализация такого участка по времени составляет от 4 до 6 месяцев. Это очень быстро, потому что мы реализуем такой объект по цене значительно ниже рынка.
Ошибка в том, что многие, кто только начинают заниматься торгами банкротов, участки земли даже не рассматривают как объект заработка. А сразу смотрят участки земли с построенными на них домами. И причем сразу смотрят на такие объекты под себя, чтобы купить, заехать и жить там.
Когда вы только вступаете на путь торгов, запомните важное правило.
В первую очередь на торгах мы сначала зарабатываем, а уже только потом присматриваем объекты для себя.
Зарабатываем, формируем капитал и только потом покупаем себе. Но ни в коем случае не занимаемся торгами, чтобы покупать исключительно объекты только для себя. Это так не работает!
Выбирая объект недвижимости, сначала проводим его анализ.
Цена не всегда имеет значение. Есть важный ряд параметров.
Например, нужно вам купить небольшой участок земли.
Небольшой обычно до 20-ти соток. Либо 20-ть и более, которые можно аккуратно размежевать, получая участки по 10-15 соток с прилегающей дорогой. И вот их мы берем.
Если у вас на руках уже есть серьезный капитал, к примеру, 10 млн. рублей и более, то можно задуматься о приобретении земли в серьёзных масштабах.
Это либо земли промышленного назначения, либо земли, на которых можно размещать нефтеперерабатывающие заводы и автомобильные заправки. Как правило недалеко от дорог.
Это очень востребовано.
Сейчас по всем трассам в России есть большая потребность в таких участках земли и в объектах, которые сразу можно запустить в работу.
Допустим, купить на торгах землю с домом, который стоит недалеко от дороги, и перепродать его человеку, который мечтал о доме в этом месте, чтобы открыть там мини-отель, хостел, гостиницу, продуктовый магазин, кафе или трактир.
Или купить недорого участок земли, на котором можно быстро построить сборный павильон из сэндвич-панелей и открыть там какой то магазин или кафе.
У нас вообще в России проблема с такими заведениями.
Попробуйте проехать куда-нибудь по российским дорогам, даже по европейской части России. И вы поймете, как вам будет сложно где-то остановиться и получить весь комплект услуг сразу в одном месте.
Берем заправку.
Там есть какой то мини-магазин, но рядом нет ни кафе, ни мини-гостиницы, ни отеля, ничего такого. Вот это всё сейчас очень популярно.
Кризис, не кризис — люди продолжают ездить из города в город и хотят вкусно кушать и удобно спать. Кафешки, ресторанчики, магазинчики, мини-отели, мотели, детские комнаты, да все что угодно — это нужно людям.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Встроенное или пристроенное помещение является самым популярным объектом недвижимости приобретенное с торгов.
Такую коммерческую недвижимость можно купить и сдавать в аренду, планировать на дальнейшую продажу или сразу на продажу с дальнейшей арендой.
В идеале это первый этаж, на первой, либо на второй линии крупного жилого комплекса, где средняя стоимость за квадратный метр составляет от 120-130 тысяч рублей за площадь от 60 до 200 квадратных метров. Это в Санкт-Петербурге.
Тогда это будет идеально. Потому что на такую коммерцию в 100 кв. метров вы можете посадить кого-угодно.
Вы можете посадить стрит-ритейл, салон красоты, юридическую или бухгалтерскую компанию, отделение банка, партию.
В крайнем случае вы можете сдать эту площадь даже под небольшой продуктовый магазин или пекарню, кондитерскую, кофейню. В Питере есть небольшие продуктовые сети, которые не вписываются под параметры магазинов федеральных, и поэтому работают исключительно в маленьких помещениях.
Такие, знаете, «магазины за углом».
Если на торгах удается найти хороший объект площадью в 600 кв. метров в каком-то новом жилом комплексе, то, скорее всего, такой объект необходимо предложить крупной федеральной сети, занимающейся продовольственной сферой.
Если вы будете анализировать такое помещение, обратите внимание на высоту потолков. В идеале коммерческое помещение нужно выбирать с высотой потолков от 3-х и более метров.
Потолки 3,5 метра — вообще отлично!
Под такие параметры подходят детские сады и мед.учреждения (стоматологии, клиники) и так далее. У них всегда проблема с высотой потолков, им сложно найти подобные помещения. И если у вас высокие потолки, продать такое помещение или сдать в аренду — шансов в разы большее, чем помещение с потолками обычными.
Когда вы выбираете объект и понимаете, что это помещение вам подходит по всем параметрам, но цена слегка завышена, берите!
Вероятность того, что вы его легко сдадите даже в счёт ремонта и потом в дальнейшем продадите новому владельцу значительно дороже — очень высока.
