11 успешных стратегий инвестирования в недвижимость


Купец. Стрелок. Снайпер… Кто вы?

Занимаясь фондовым рынком и обучением заработку на недвижимости для своих учеников я придумал удобную и очень интересную спецификацию.

Все, кто у меня проходят обучение, в процессе получают определенную профессию, соответствующую стратегии управления деньгами.

Если вы хоть раз играли в онлайновые ролевые игры, то вам будет очень знакома такая система.

Интересно, правда?

1. Фермер. 

Человек, который формирует пассивный денежный поток или ренту с жилой недвижимости. 

Основная черта характера и поведения — это стабильность дохода. То есть такого человека волнует защита и предсказуемость его денежных потоков. Стабильность дохода — «чтобы было всегда ясно». Пусть и не высокая, но всегда прибыль. И каждый месяц чтобы четкая сумма приходила. Сам работает, сам стабильно зарабатывает.

2. Промышленник. 

Он очень хорошо разбирается в производстве. И его целью является покупка производственных баз и оборудования. 

Основная характеристика — экспертность в покупаемом им оборудовании и площадях для ведения своего же производства. Он может использовать это и для работы, и для сдачи в аренду. Сам покупает и сам отлично во всем разбирается.

3. Купец. 

Этот класс мне очень нравится. Название такое старинное, в русском стиле. 

Специализация купца — покупать товары с торгов по банкротству. То, что зазывается ТМЦ (товарно-материальные ценности). 

Основная характеристика — это его навыки продаж. Помните, как в сказке «Аленький цветочек»? Там ещё был батюшка-купец, который ездил за тридевять земель в тридевятое царство тридесятое государство за заморскими товарами. И который зарабатывал на том, что привозил из одной земли всякие разные ценные и необычные штуки и продавал в другой. Сам покупает с торгов и сам потом продаёт за хорошие деньги. Отлично зарабатывает.

4. Банкир. 

Человек, который работает с кредитной дебиторской задолженностью. 

Основная его характеристика — это блестящие знания в сфере «финансы и кредит». С торгов банкротов он приобретает дебиторскую задолженность как частных, так и юридических лиц. И дальше с ней работает. Соответственно, банкир, с опытом и знаниями в сфере «финансы и кредит», может быть успешным на торгах банкротов, покупая кредитную дебиторскую задолженность. Сам отлично разбирается, сам покупает, крупно зарабатывает. Частично отношу себя к профессии банкира.

5. Снайпер. 

Этот класс исключительно про меня! 

Снайпер охотится за сделками с высоким возвратом инвестиций, с высоким доходом, с высоким уровнем риска, который как раз и обуславливает тот самый высокий доход. 

Основная характеристика — «стальные яйца». Лично я постоянно охочусь за сделками, в которых можно заработать 50% и более на вложенный капитал. И причем сделать это нужно быстро. А если дольше, то в объёмах чтобы это было в несколько миллионов, а то и десятков миллионов рублей. Принцип снайпера — играть только по-крупному. Выслеживать большие сделки, быстро покупать и быстро продавать.

6. Счетовод. 

Мне очень нравится этот класс инвесторов. Он подходит людям, особенно интровертам, которые любят цифры, расчеты, поработать наедине с собой, из тихого кабинета и желательно из дома. 

Счетовод — человек, который работает с коммунальной дебиторской задолженностью. Он очень скрупулёзен, внимателен и аккуратен при ведении должников. Потому что должников много, и чтобы не запутаться, он ведёт грамотную деловую переписку. Ему не требуются навыки продаж и переговорных техник. Ему не нужно быть зажигалкой в коллективе.

Счетовод спокойно работает, пишет из дома требования, отправляет документы через почту или курьера. Через абонентский ящик получает ответы, судится, взаимодействует с судебными приставами. Вся работа происходит через почту или телефон. Всё фиксируется на бумаге. 

Основной принцип такого человека — информация, переданная голосом, информацией не является.

7. Отельер. 

Следующий класс мне тоже очень симпатичен. Некоторые инвесторы у меня учились и сейчас полностью погрузились именно в эту стратегию.

Отельер — это человек, который специализируется на создании объектов недвижимости под сдачу в аренду. Покупает объекты с торгов банкротов и в дальнейшем преобразует их в хостелы, мини-отели и апартаменты.

Обычно такие люди этим занимаются на открытом ранке, через Авито, сдают объекты в субаренду. 

У отельера есть ключевая характеристика — радушие и любовь к принятию гостей. Если человек любит принимать гостей, то он способен хорошо построить такой бизнес и заработать на нем. Классический отельер тот, кто сам покупает с торгов и сам участвует в дельнейшей сдаче объектов в аренду.

8. Финансист. 

Он прекрасно и спокойно работает с дебиторской задолженностью юридических лиц. 

Его основная характеристика — настойчивое достижение результата и стрессоустойчивость. В финансисты очень часто идут люди, которые работали в кредитных отделах банков. Они с юридическими лицами уже привыкли работать и поэтому как бультерьеры вцепляются в должника. И пока из него не вытрясут все необходимые деньги, которые должники обязаны вернуть по договору цессии, не отпустят. И в этом они феноменально успешны.

9. Стрелок. 

Человек, который стреляет, но сильно отличается от снайпера. Другая стратегия. 

Если снайпер делает очень прибыльные рисковые сделки, но достаточно редко, то стрелок делает много небольших сделок с минимальным риском и обычно с небольшой доходность. Но так как сделок много, то зарабатывает тоже как и снайпер — прилично. 

Основная характеристика стрелка — это легкость на подъем и стремление сохранить капитал. Он сберегает деньги, но готов искать небольшие сделки с минимальным риском.

Допустим, такой человек может вполне себе купить какой-то объект с торгов за 1 млн. и быстро продать за 1,1 млн. Сделка короткая — всего 10%, но если такие сделки делать каждый месяц, то можно иметь 120% годовых, а то и больше. Потому что какой-то раз покупает за 1 млн., а продаёт за 1,15 млн. или за 1,2 млн. Неплохо, правда? 

Поэтому стрелок может зарабатывать очень достойные деньги в абсолютной величине. Но склад характера у него такой, что он не способен делать мало сделок или находиться в сделке долго или долго сделку выслеживать. Поэтому он берет сделки попроще (с меньшим количеством проблем или недорогие по деньгам) и на них зарабатывает. Пусть не так много в доходности разово, но суммарно очень хорошо по году. 

Стрелок очень похож в этом плане на фермера. Но только фермер любит пассивный доход, а стрелок любит активное занятие бизнесом.

10. Конкистадор. 

Прибыльная недвижимость заграницей — вот что является специализацией конкистадора. 

В чем суть? Дело в том, что в «Клубе инвесторов» в дальнейшем я планирую давать материал по торгам банкротов в Европе и в США.

Потому что и там, и там есть это. И оно зачастую дает прибыль, несравнимую с тем, что мы имеем в России. 

Для конкистадора основная характеристика — знание языка, а ещё лучше —менталитета той страны, с клиентом которой он работает.

Потому что человек, никогда не бывавший в Таиланде, с вероятностью того, что он успешно там что-то построит или будет сдавать — стремится к нулю.иТак же как человек не бывавший в Испании хорошо не сделает сделку, если не будет знать менталитет страны или региона. 

Практически никто не знает, например, про самозахват жилья в Испании. О том, что благодаря царским, королевским законам еще со средних веков в Испании, если человек заселяется в чужую квартиру и живет там какое-то время, то его потом выселить невозможно — закон это запрещает. 

И там всяко-разно изгаляются, чтобы выселить человека из квартиры. Там полно захватчиков квартир, домов и причем апартаментов дорогостоящих.

Так вот знание менталитетов разных стран является ключевой характеристикой стратегии инвестирования для конкистадора. И ещё любовь к региону инвестирования. Если человек любит Испанию, США, Таиланд, Бразилию — то он будет успешен там, работая с объектами. Но не наоборот. Поэтому конкистадор очень интересная профессия.

11. Капиталист. 

Это человек, который занимается исключительно коммерческой недвижимостью и исключительно в найм. Есть некие схожие черты с промышленником, но разница существенная. 

Промышленник покупает исключительно производственные базы и оборудование. И отличается от фермера, так как фермер это делает на жилой недвижимости.

Капиталист покупает коммерческую недвижимость для того, чтобы в дальнейшем сдавать её в аренду. Основные характеристики такого человека — это клиентоориентированность и внимание к юридическим аспектам защиты актива. Для капиталиста самым важным является то, что этот объект невозможно будет отобрать, конфисковать, отсудить и так далее. 

Мы коротко рассмотрели стратегии инвесторов. И, наверное, вы уже определили какой именно стратегией вы пользуетесь. Важно то, что зная свою стратегию, вы можете научиться другой. Прокачать свои слабые стороны и усилить те, которые помогут вам заработать на недвижимости гораздо больше и эффективнее.